中国商报/中国商网（记者祖爽）从传统工业园区演化到现代产业园区，再到产业小镇，产业地产内容更为细化，功能更加全面，盈利模式更加多样。发展至今，产业地产更新迭代已经取得不凡进步。作为产业地产项目类别之一的产业小镇更是掀起了一股开发热潮。然而，在建设过程中，还存在着“以小镇之名、行房地产之实”等现象，导致特色小镇产业业态“脱实向虚”。
5月29日下午，由赛迪顾问产业地产研究中心发布了《中国产业园区典型案例与操盘逻辑白皮书》和《中国产业特色小镇典型案例与操盘逻辑白皮书》，梳理了产业园的发展轨迹及运营模式，并分享了产业特色小镇的开发模式、运营模式以及盈利模式，对产业特色小镇的趋势进行了判断。
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特色小镇开发蔚然成风
随着近年一系列特色小镇政策的出台以及各大资本的推波助澜，特色小镇在全国刮起了一阵旋风，各地政府、产业资本、房地产商等都开启了小镇发展模式。
赛迪顾问产业地产研究中心高级分析师余德彪介绍，产业特色小镇是以特色产业或新兴产业为发展引擎，特色地理环境或人文环境为吸引核心，打造具有特色产业定位、独特品牌文化，融合了产业功能、旅游功能、文化功能、社区功能，构筑了产业链、投资链、创新链、人才链、服务链，规划面积3-5平方公里，核心建设用地面积1平方公里，这样所形成的独特小城镇生态产业圈。
根据《国家新型城镇化规划（-年）》，年，我国常住人口城镇化率在60%左右；单从一线城市观察，城镇化率早已进入70%的饱和区间，应运而生的是一线城市周边三四线城市或者说城市圈的逐步崛起，产业特色小镇的发展已经具备大的宏观背景，产业和人口有两次迁移的前提，产业特色小镇成为该阶段的必然产物。
据统计，住建部第一批公布了个特色小镇，第二批公布了个特色小镇，目前全国共个特色小镇。从分布来看，华东地区最多，有个，其中，作为特色小镇发源地的浙江省最多，有23个。
当前全国特色小镇的主导产业中，以第二产业和第三产业数量居多，特别是战略性新兴产业和文旅康养产业。当然也有依托第一产业即农业，特别是新兴农业形成的田园综合体和新兴农业小镇。赛迪认为，在产业特色小镇的产业发展路径中，选择三产为主导产业更容易形成人口聚集效应，同时多数环节的附加价值也是较高的。
目前的开发模式之一是政府引导，企业主导，市场化运作模式。政府在产业特色小镇的建设过程中是配置制度和环境的角色，以最高层级的规划作为引导力量，在建设过程中由企业和社会资本起主导作用，负责具体的战略落实、建设和运营。例如香河机器人小镇、玉皇山南基金小镇、西湖云栖小镇等。
位于河北省廊坊市香河县、处于京津冀核心发展区域的香河机器人小镇则是典型的以区位优势发展的特色小镇。从选址来看，香河机器人小镇处于京津冀腹地，在京津“一小时经济圈”黄金节点之上，是北京副中心同城一体发展区，除了拥有“半小时进京入卫，一小时上天下海”的区位优势，其在人力成本和土地成本比北京更具有优势，能够很好地承接北京高端生产要素的外溢。从运营来看，开发主体华夏幸福对产业园区、产业小镇和产业新城具有较丰富的运营经验，对香河机器人小镇打造具有重要支撑作用。
小镇发展需杜绝房地产化
特色小镇建设如火如荼，然而，建设过程中以及个别特色小镇在建成后所暴露出来的问题，也引起了各方
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