先给你们看几个房子——
这样的房子，涨幅怎么样？
再给你们看几个区域——
这样的区域，你认为有没有空间？
再看这张图——
你就知道我在哪里了。
对，环京。
前四张图，依次是香河两个楼盘、燕郊的北部科学城、大厂街景。
在楼市V的带领下，最近环京楼市异常聒噪，南方、山西的炒房客都来了。说实话，比天津火爆得多。近期环京利好频出——
燕郊二手房解除限购了
燕郊地铁站动工了
香河跌穿地板价，北部新城原来卖一万的现在卖
我这个小学生，跟着楼V的步伐，五天走完了环京。就是想告诉大家一个真实的环京市场，以及
到底能不能投资？？？
1
再不买就没了
香河荣盛的一个售楼处，在我开车要离开时，销售趴着车窗对我吼，“这是环京，这是香河，你想想你老家县城的房子多少钱，是不是也得八九千，这里，50分钟到国贸，才要！再不买就没了。”
他说的没有任何问题。包括“再不买就没了”。
这个盘，要9月底清盘，价格给到了历史最低。年初，香河高点曾经卖到2.8万。多的价格，只相当于25%。膝盖斩。
甩货，价格低，所以人气旺。截至今年中叶，在三道红线方面，荣盛仍有一项超阙值，保持黄档行列。8月份，荣盛上半年业绩会，只有两个重点，一是，去库存，抢抓回款；一是，降负债，提高流动性。
为了回款，荣盛选择了对旗下荣盛花语城和荣盛清芷苑进行甩卖促销。前者9月清盘，后者十月份会有更大促销力度。而旗下另一洋房项目，销售已基本不推荐，毕竟价格高，不利于走量。
在荣盛花语城的售楼处，我磨蹭着跟销售拉锯战，就是为了看看到底这1个小时会有多少购房者走进来。
4组。两对大爷大妈、一对小年轻、另外一组是复访。
这天，是工作日。比我看过的天津大部分环城售楼处人气要足的多。
因为四统一的影响，近几年北三新出让地块很少，开发商消化的都是库存房源。尽管市场不好，但房源量，的确在一套一套在减少。这是事实。
2
现实的底裤，追不上信仰
在调研过程中，我提醒米公子，环京销售的说辞，谎言至少占30%。
北三县，这些年来一直活在概念里。
北三县的销售，也是京津冀里最有梦想的销售。概念说多了，他们自己也分不清哪些是概念，哪些是现实。但一点可以肯定的是，他们大多自己也有一套环京的房子。
燕郊，讲地铁。
大厂，讲厂通桥。
香河，拼价格。
这是当前或者说一直以来，北三做销售的必会准则。
燕郊南城的御东瑞璟，说距离地铁燕郊镇站1.5公里，高德导航，实际需要2.4公里；北城的九里香堤，说能步行到地铁潮白大街站，也对，只要能接受走40分钟的话。三湘印象说，地铁很近，用激光笔一指。
嗯，估计销售认为自己激光笔是从马良那里偷来的。
当然，他们也不会告诉我，
一下雨南城的铁路桥下都是水；
地铁只有潮白大街、神威大街站动工，其余站有可能只做预留而不开站。
厂通桥，的的确确是要动了。但是又能怎么样呢？不过是又一座友谊桥，然后再增加一个检查站而已。
我来给你们看一看激光笔背后的底色吧。
这，是长在庄稼地里的房子，养眼。
这，是长在村里的房子，配套接地气。
这，是长在预期里的房子，跨一步是北京。
野蛮生长，无序发展。
然后，一堆投资客想要在这里寻求暴击。
把降价，当成价值；
把去库存，当成投资。
一位销售说了实话，
我们要做的就是让他们相信激光笔划过的概念，然后他们会自己骗自己。
3
深坑和韭菜
环京，每一套房子的背后，都是一个投资客破碎的梦。
兄弟，你老家的房子也不便宜，而且没有价值；北京的房子你又买不起，京津冀一体化，地铁要开通，m、m，京秦高铁设站，你看这几条路我们都修到潮白河做好预留了，通州副中心多么高大上，四统一，统一规划统一设计，卖点多多，未来潜力无限……
你满怀希望的刷了卡，付了钱，
满怀希望的等交房、变现。
然后直到发现二手房卖不出去的时候，才得以拍大腿——
所谓的卖点，等交房的时候，还是没有兑现；口吐莲花的销售换了一拨又一拨，莲花还是那朵莲花，又在吸引着另一拨人入场。
所谓的涨钱、变现，现实会打你的脸。我去二手房门店看房，愣生生被带到了新房售楼处。这里，搞促销，房价更便宜。
在售楼处付款时，自己被捧成了眼光独到的投资家，
卖房时，才发现一切都是戏，生旦净末丑，自己就是那个小丑。
让我们看看租金。
香河
燕郊
大厂
燕郊是可以的。但是大厂、香河真是惨不忍睹。三居、两居，如果能租出去，算是运气好的。
你说，我想暴击、房价翻翻，你给我扯租金干嘛？
请注意一个知识点——
没有租金的涨幅，都是虚妄。
因为租金的背后，是流动性。流动性的背后，才是价值。
一环套一环，一个环节出问题，投资就出问题。
4
流水的概念，铁打的供需
概念是靠不住的。在看收益上限之前，首先看风险带来的下限。
环京，就是北京睡城的宿命。在这一轮涨幅中，东西海涨了，望京涨了，亦庄涨了，北京自己的睡城没有涨。
这就像一颗石子抛入湖面。之前石子颗粒大，涟漪一层层能波动到五环、六环、环京。
但是现在石子小了，北京自己的睡城房山、大兴、昌平大部分区域都没有涨，凭什么环京涨？
再一个问题，如果环京能投资，为什么不买二手房或是次新？在大厂，有大批的更名房，1.8万买的房子，单价1.2万免费更名；1.2万买的，单价只要。
再买之前，请你思考这几个问题——
1.梦想能否兑现？
2.梦想兑现的周期。乐观点说，10年。10年房龄的房子是否有人接？那时产品老了，新的土地出让了，为什么买你的旧二手？
3.二手房能不能卖的出去？
地方，需要卖地，放开限购，
渠道，需要挣钱，哗啦啦带新房，
只缺一个主动伸头的韭菜。
你要不要去？
对话框发送消息“环京”，是我在朋友圈发的另一个逻辑。
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