在经过了为期近一年的楼市颓势之后，房地产市场开始面临较大的去库存压力。
根据克而瑞最新研究数据显示，受疫情冲击，全国楼市低迷，4月百城商品房库存冲上新高，达6亿平方米。去化周期较年翻倍，达24.78个月。
近期，各地频频下调的房贷利率可以说是为楼市去库存铆足了劲。
5月25日，唐山发布官微消息称，将全市首套房贷利率降至4.25%，二套房贷利率降至5.05%，减轻居民购房还贷压力。将路南区、路北区、高新区降至与其他县（市、区）相同，首套房首付比例为20%，二套房首付比例为30%。
北上广深也排队纷纷下调房贷利率：北京首套房贷利率降至5%，二套5.5%；上海首套4.8%，二套5.5%；深圳4.75%，二套5.05%；广州最低，首套房贷利率直接下调至4.65%。
年以来，长三角和珠三角城市群市场升温下核心一二线城市和热点三四线城市调控政策频出，但京津冀各城市市场相对平淡，调控频率和力度较低。
合硕机构首席分析师郭毅表示，一方面是因为年-年京津冀房地产市场调控力度较大，多数城市新房市场仍处于调整恢复阶段，另一方面是相较于其他两大城市群城市，京津冀的经济、人口、交通等宏观指标均有差距，市场活跃度相对不足。
中指研究院研究数据显示，京津冀年末可售面积约万平方米，创近五年来新高。
今年以来，受疫情影响，京津冀区域整体市场情绪不高，楼市去化压力激增，库存消化周期上行。在房企资金面普遍紧张的情况下，近期多个项目进一步加大促销力度。
去化时间位于市场高位
中指研究院统计数据显示，京津冀城市群中各城市土地库存去化分化明显，北京、衡水和秦皇岛近三年宅地供应量低于新房成交规模，而环京区域的土地去化时间较长，廊坊市区、保定、唐山等节点城市普遍压力较高。
注：近三年土地库存去化时间=（年以来宅地成交-同期商品住宅销售面积）/近三年年均销售面积
数据来源：中指数据CREIS、中指·地主
今年以来，北京和天津也开始面临“去库存”难题。
具体来看，截至年一季度，北京市商品住宅上市存量为8.4万套，处于市场高位水平。可售去化强度延续了去年下半年的下降走势，可售去化强度下降到9%，同比下降3.4个百分点。
数据说明：统计口径为新房商品住宅，不含共有产权房；
此外，供应端上，年北京市计划供应产权类商品房用地约公顷（供应下限为公顷），商品房用地供应量充足，或将继续增加市场库存。
58安居客房地产研究院分院院长张波分析称，目前北京库存高，主要是供应和需求错配。去年高价拿地的项目，产品尴尬，市场不买账。很多刚需刚改的需求无处释放。另外一方面，部分购房者受疫情影响，购房受限，也有部分市场热情转淡，使得成交增长动能略显不足。
值得一提的是，受新冠肺炎疫情及当地供求关系的影响，天津楼市近两年库存一直高位运行。
根据克而瑞地产研究院统计数据显示，在年4月末商品住宅狭义库存总量top20中，天津位列第8。
克而瑞最新发布的数据显示，天津的商品住宅去化周期在大幅拉长。年3月底，天津商品住宅去化周期已经达到28个月，较去年同期增加了68%，尤其是武清等远郊区域，住房库存量居高不下，去化非常艰难。
此外，天津商品住宅去化速度明显变慢，尤其去年四季度以来，商品住宅月均成交量仅有80万平方米，而去年二、三季度月均成交量高达万平方米，对比之下，月均成交量降幅高达33%。
廊坊作为环京区域，前几年承载着北京外溢的购房需求，市场成交量可观，尤其是燕郊、固安、香河区域，一时风光无限。
但自年廊坊出台限购政策，至今已满5年，这5年来环京房地产市场回落明显，房企生存艰难。
上海易居房地产研究院《百城住宅库存数据》显示，廊坊库存消化周期进一步延长。自年2月开始，廊坊库存面积步入上行，到今年3月份已上升到万平方米。
据克而瑞环京投资决策系统统计，3月廊坊市区住宅市场共成交套，环比下跌56.6%，同比下跌75.08%；成交面积2.52万平方米，环比下跌54.4%，同比下跌75.74%。
“环京楼市在调控政策影响下，外来需求大幅减少，房价断崖式下跌。仅仅依靠地缘性内生置业需求，远远不能支撑整个环京楼市庞大的市场供应量。”合硕机构首席分析师郭毅告诉记者。
美房网首席分析师康辉亦表示，环京库存去化短则三五年，长则七八年，即使消耗了库存还有无数的空置率。虽然时间能解决很多问题，但短期内，产业上不去，经济上不去，要想消化巨大的库存和空置率显然难度不小。
加大促销力度
记者采访获悉，为了加快去库存，多地楼盘进一步加大降价力度。
“我们目前在做特价活动，高层项目每平方米特价～00元，此外根据首付款的不同，价格也会有相应的优惠措施。最优惠的是全款购房，算下来均价就在1万元左右。”廊坊荣盛尊府一位置业顾问表示。
据其介绍，该项目正常在售价格为1～元/平方米，此次降价幅度为0元/平方米，降幅达20%。
位于香河的鸿坤原乡溪谷项目，也在今年加大了降价促销力度。据该项目售楼处人员介绍，目前项目在售均价每平方米在元左右，最优惠价格为每平方米多元。
上述售楼处人员告诉记者，“去年我们的售价在元/平方米左右，为了加快去化回笼资金，今年年初成交均价降到元/平方米左右，五一期间促销力度进一步加大，降到了元/平方米。”
“我们去年年底推出了20多套特价房，最低单价在元/平方米。”位于香河的大运河孔雀城时代锦悦项目销售人员表示。据悉，年该项目开盘时售价约为元/平方米。
此外，位于燕郊的水榭花城近期也推出了特价房，均价为～10元/平方米，另赠送车位。“项目在去年售价还在元/平方米，现在为加快去化回笼资金推出的房源比较便宜。”燕郊一位中介人员说。
其还表示，燕郊夏威夷蓝湾北区近期推出的新房源，均价在元/平方米左右，比附近二手房价格还便宜；而嘉都项目的房源优惠幅度超17.16万元，还赠送精装修。
“受疫情影响，今年环京区域成交数据惨淡，开发商资金比较紧张，所以推出很多优惠活动。”上述燕郊中介人员告诉记者。
天津新房市场同样出现厮杀，克而瑞地产研究院曾在去年做过调查，数据显示天津去年12月初的促销楼盘占比高达38%。其中，宝坻区促销楼盘占比67%、北辰区占比57%、武清区占比57%、滨海新区占比56%......连教育资源丰富的传统老区南开区，楼盘促销占比也超四成。
此外，唐山、保定、石家庄等独立节点城市当前也存在“以价换量”现象。
值得注意的是，4月，北京房地产市场明显转暖，开盘去化率稳步提升至45%，环比增加15个百分点。4月12日，东城区的天坛府加推套，售价12元/平方米，开盘当天认购套，去化率高达96%。
区域发展分化明显
在经济方面，相较于长三角和珠三角城市群，京津冀城市群整体经济基础相对较弱，一省两市发展并不均衡。北京和天津为城市群内GDP突破万亿的城市，而长三角和珠三角分别为8个和3个，河北省仅唐山GDP超过京津冀城市群均值。
在人口方面，作为北方重要的城市群，京津冀人口持续增长，根据第七次人口普查数据，京津冀城市群年-年常住人口合计增加接近万，年复合增长率为0.6%，超过全国平均水平。
但区域内城市分化明显，北京、天津、石家庄和廊坊常住人口增长明显，年均复合增长率超过全国平均水平，但承德、衡水、张家口常住人口呈现净流出态势。
此外，京津冀城市群人口老龄化问题相对突出，13市中仅5个城市老龄化率低于全国平均水平。
中原地产首席分析师张大伟表示，如果没有一二线城市充裕的外来购房需求做支撑，环京区域以及部分节点城市未来的去化周期容易被进一步放大。因此，部分区域确实要为当地去库存创造更好的市场和政策环境。
据记者了解，目前环京部分区域已悄然放开限购，外地人可直接购买新房，不再需要当地社保证明或纳税证明。
不过，针对限购松绑，廊坊北三县并未明确发文，目前只有保定发文定向解除限购。“保定放松限购仅针对被动式超低能耗建筑，对成交影响可能相对有限，但不可否认会对市场心态产生一定提振作用。整体来看，环京楼市放松调控的内在动力比较强。”张波表示。
郭毅则认为，即使环京楼市大面积放松限购，区域楼市也难以大幅改善，只能在一定程度上起到缓解困境的作用。
“环京楼市根本性的问题在于，整个片区没有形成很好的产业驱动力。在这样的背景之下，解除限购并不会带来区域楼市更多的增量需求，也不会全面缓解目前供过于求的市场矛盾。”郭毅如是说。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，京津冀核心城市北京的经济、人口体量和房价水平均远高于区域内其他城市，新房市场需求充足，但随着城镇化进程进入后期阶段，北京逐步疏解非首都功能，人口和住房自住及投资需求有所外溢，房价水平较低且距北京较近的环京片区将成为外溢需求的首选。
陈文静进一步表示，北京的城市规划、楼市调控和市场表现，以及距核心城市的时空距离、房价差等是影响环京片区城市房地产市场变化的关键因素。而石家庄、唐山等独立节点城市距核心城市较远，房地产市场仍以内生性需求为主，房地产市场的变化仍依赖于自身市场周期变动、城市人口吸引力等方面。
“对房企而言，短期内环京片区城市项目库存去化压力较大，唐山、石家庄等独立节点城市当前也存在“以价换量”现象，叠加房企资金端持续收紧环境下，建议房企在加快营销的同时，加强对市场及竞品项目监测，利用数字化工具科学决策。”陈文静说道。
来源：中房报京津冀天津这些“教育特区”，正在上演学位之争津南地铁上盖TOD、北辰示范镇50万方宅地，新控规诚意满满！年，是救市与疫情的拉锯战海泰高新区心动探盘，度转角边厅、86平南向三开间，很有料！复工、招聘，这个暴雷房企在天津又活了？预览时标签不可点收录于合集#个上一篇下一篇转载请注明地址:http://www.abmjc.com/zcmbzl/577.html
