眼下，燕郊的房价进没进入最低点不好说，不过，10月份，东方夏威夷一套平米的别墅，万成交了，单价元/平米，打破了该小区成交总价万的记录，且成交周期仅48天。近期，燕郊二手房成交量涨价跌。据贝壳网数据统计，10月份燕郊二手房成交套，其中住宅套，公寓29套，环比9月份套（住宅套，公寓24套，地下室成交1套）上涨8.7%，成交均价环比9月（.13元/平）下降1.90%。贝壳网10月份燕郊各小区成交量排名前三的，分别是天洋城、燕京航城和上上城5期，成交量分别为23、20和12套，成交均价环比9月分别下降了2.85%、0.80%和0.45%。10月份成交单价排名中，东方夏威夷那套平的别墅毫无悬念地抢占了第1名、星河一套2室1厅，以元/平米的单价位居第二，还有一套美林君渡的4室2厅，单价元/平米排名第三。燕郊的楼市，本质上是一支股票。因为地域小，很容易受到政策、规划、人口变化的影响，所以燕郊的价格，这几年间，几次大起大落。现在的市场更需要点耐心。在环京区域中，燕郊无疑是最热门的，核心价值在于北京人口外溢。近年来，燕郊本身的建设和成长，外部环境的改变，限购政策的松绑，都会带来新的机会。今后5年，对燕郊影响最大的将是通州。通州作为北京“一核两翼”中的重要”一翼“，副中心崛起已经近在眼前，环球影城、运河商务区等千亿级产业集群，以及北京城市副中心站、医院、北京儿研所等等资源，都在向副中心聚拢。未来五年，是副中心超速发展的关键期。北京市十四五规划里，通州与北三县联动发展，在交通的串连、就业岗位的辐射、医疗资源的辐射、居住功能外延、人口流入等方面的影响，五年后将肉眼可见。燕郊最大的发展痛点是交通。每到重大节点，进京通道就会堵塞，每每看到排队进京的拥挤队伍，想在环京安家的人就会打退堂鼓，这也是已经在燕郊购房安家的人心里的痛。年前后，平谷线开通，京唐城际已经通车，市域郊铁路应该也已经连通，燕郊与副中心之间的交通往来更加密切通畅，轨道交通的便利也能大大减轻检查站带给燕郊人的难以言说的伤痛，大大提升燕郊的居住品质。届时，通州还将成为北京另一个医疗资源集聚高地，北京儿研所、医院通州院区、医院通州院区、医院通州院区、医院通州院区、医院、医院、医院、医院等将齐聚通州，全面辐射并服务于北三县人，间接提升北三县人的就医条件。当下的燕郊，居住在此的北漂，主要受国贸CBD的带动；年左右，伴随副中心产业群的崛起，通州将成为为北漂工作的另一个聚集地，其中必然会有相当一部分就业者，将居住地选在距离近、房价相对较低、交通又最便利的燕郊，补充燕郊楼市的刚需人群。再者，在承接北京非首都功能疏解过程中，越来越多的北京企业在燕郊落脚，极大提升了燕郊的就业环境。燕郊的楼市，早已告别“短平快”的获利期，今后比的是大家的耐性，谁能长线持有，谁就能笑到最后。
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