社科院房价只涨不跌的时代已经过去,202

年12月1日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布了《中国住房大数据分析报告（）——城市房价预警与房企品牌价值测度》。

报告显示，城市房地产市场分化较为严重。据纬房指数同比监测，从年10月到年10月，9城市年度涨幅在10%以上，9城市年度跌幅5%以上。如果将时间维度拉长，与历史高点相比，样本城市中，有30个城市房价可能已超过年1月以来的高点，有20个城市距最高点房价跌幅10%以上，其中，9城市跌幅超15%，最高房价跌幅达46.9%。

报告指出，房地产行业平稳健康发展是重要目标，但一定范围内波动也是市场运行的常态。房价上涨和下跌，既可能是宏观大环境因素的原因，也可能是城市自身住房供给决定。

根据上图，可以发现，最高房价时点大致可分为两个时间区段。

第一个区间在年上半年，主要为北京、天津、廊坊的京津冀城市群，因宏观大环境因素，楼市调控导致的房价下跌。

以北京为例，最高房价时点在年4月。在年3月17日，北京住建委发布了新政，其主要内容为恢复认房又认贷，大幅提高二套房首付标准，缩减个人住房贷款年限。紧随其后，同年3月21日，16家北京地区银行缩小首套房贷款利率优惠。3月22日，发布公告非户籍居民家庭购房纳税从连续5年改成连续60个月，避免了购房者一年缴纳一次，5年缴纳5个月的钻空子行为。3月24日，发布通知，离婚一年内房贷申请人参照二套房信贷执行，避免假离婚行为。3月25日，幼升小将从单校划片继续扩大成多校划片，遏制炒作学区房的行为。

自北京最严新政发布之后，楼市调控连续加码，从整体上执行限购、限贷、限售，到禁止限制假离婚、炒作学区房等各类钻空子漏洞的投机炒房行为。毫无疑问，提高了炒房的门槛，面对长期的持有成本与风险，炒房客不得不变现离场，楼市迎来降温。

另外，由于长久以来的京津冀一体化发展，同月，廊坊市、天津市相继开始楼市调控。其中，廊坊市对主城区、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县实行区域性住房限购和差别化住房信贷。很明显，针对性极强，对三河燕郊、大厂、香河等环京城市炒房行为进一步打击，防范了在北京最严新政下炒房客去炒环京房价的投机心理。

第二个区间在年下半年，主要为肇庆、中山、西双版纳等三四线城市，因城市自身住房供给过剩导致的房价下跌。

从年到年间，人口由12.7亿人增长至14亿人，因经济发展，城市化建设，中国从曾经遍布乡村的国家发展至如今中心城市星罗棋布，造房、造城的速度让许多发达国家望尘莫及。这二十年间，城市化率以1.2%的速度增长，平均每年超过万人进入城市中居住生活，楼市迎来人口需求的支撑。

另一方面，在年，东北地区针对城镇中历史遗留的危旧住房、破房烂院、存在公共安全隐患的旧城旧村开始大规模改造，为全面棚改拉开序幕，在初期，棚改以实物安置为主，货币补偿为辅的并重措施。大约在年左右，棚改补偿模式开始转为货币化安置优先，在年，棚改货币化安置比例进一步提高。

棚改货币化安置，简单来讲，指的是将安置房核算成现金支付给拆迁户，由拆迁户在房地产市场内自行购买住房安置。据某证券研究报告，年货币化安置比例为48.5%，占当年住宅销售18%，拉动当年销售增速8.7%。年比例提升至60%左右，如剔除棚改货币化作用，17年住宅销售增速仅为0.58%。可见，棚改货币化安置为房地产市场提供了大量的住房需求以及资金流入，也激发了房价进一步上涨。

直至年7月，住建部明确商品房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应针对性调整棚改安置策略，采取新建棚改安置房方式。同年10月，住建部提出尽快取消货币化安置。随着棚改货币化的退潮，住房需求减少，部分三四线城市过快上涨的房价迎来降温，回归理性。

未来的楼市会如何变化呢？社科院报告表示，各城市房地产市场的差异化将成为常态，房价只涨不跌的时代已经过去，年将是分化进一步加剧的时代。

11月，央媒新华社受权公布了十四五规划，其中，关于房地产部分，将坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。日前，央媒人民日报也明确表示，“房住不炒”不会变，房地产调控不放松。

不得不说，“房住不炒”首次写入规划文件之中，与此同时央媒发声，种种迹象下，未来5年楼市走向一锤定音，在房住不炒、因城施策的背景下，楼市调控会进一步缩紧，房子将剔除金融属性回归居住本质。

另一方面，在年城市化率突破60%，城市化发展正式进入下半段，人口将由中小城市往中心城市、大城市集聚。并且，年是棚改的“收官之年”、“终结之年”，从明年开始将全面推进老旧小区的改造工作。这意味着，整体住房需求会有所缩减，房地产市场将因人口流动而分化。

总结：年将是分化加剧的时代，在人口流动下，中心城市、大城市的楼市拥有人口支撑，或将因为住房供给不足，房价出现单边上涨。而三、四线等中小城市缺少人口支撑，或将因为住房供给过剩，房价出现普遍下跌，回归理性。