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01买房就买大都市圈买房子，一定要选择人口流入的大都市圈。因为未来是“城市群”、“都市圈”的时代。“七普”的人口数据已经说明：中国的人口在迅速往发达城市转移，往都市圈转移，而且速度来的比我们想象中的快。
-年，中国人口流入省份TOP3是：广东、浙江、江苏三省，分别增加万人、万人、万人。而东三省人口全线下滑，总流出高达万。
年各地GDP，24个万亿级城市，长三角占8个，珠三角占4个（东莞一步之遥），两个加一起占了中国GDP万亿+城市的一半。
可以看到，人们并没有因为珠三角、长三角的房价高，就逃离开。同样，也东北房价虽低，但依然留不住人。经济发展和个人机会，已经成为中国人口流动的首要因素。人口流入猛烈的地方，企业越强劲，房地产上涨也越猛烈。本轮房价上涨的分化特征尤其显著：珠三角、长三角上涨明显，但北方、中部，甚至是省会城市不涨反跌。所以这就告诉我们，应果断卖出人口持续流出地区的房子，积极投身于人口持续流入地区的房子。买房子继续“孔雀东南飞”，一定是未来确定性最高的事。这是未来10年甚至更长周期里买房的大原则。
02人口增长珠三角最猛
10年过去，广东既是中国第一经济大省，又是中国第一人口大省。-年，广东人口增长全国最猛，高达万人，而其中超过90%的人口（万）都涌向了珠三角这个A字型入海口。这导致年珠三角占广东的人口比重从10年前的54%提高到了62%，而非珠三角地区10年人口累计增加才万多点。过去10年，珠三角所有的城市人口都在增长，没有一个负增长。9个城市里6个城市人口流入超过万，4个城市人口流入超过万，深圳、广州的人口增加更是高达万和万。现在珠三角的总人口是7多万，广深“双子星”超过了3万。
而长三角全部加起来（上海+苏浙皖）新增人口是万人，成渝是0万人（成都万人+重庆万人+周边城市），都不及广东一个珠三角。03珠三角造富能力强劲虽然珠三角是中国目前最小的城市群，只有5.5万平方公里，而长三角、京津冀的面积都是20多万平方公里，重庆一市就是8万平方公里。这意味着，相比之下，珠三角无论是人口还是产业，它的密度都是最高的。同样的一平方公里土地，珠三角所承载的人口，所创造出的国民财富，都更多更高。
以年的各项指标看，珠三角以占中国0.6%的土地，生产出中国9%的GDP（年珠三角GDP超过9万亿），容纳了中国5%的人口。在年的一份报告中，中国地均GDPTOP10中，珠三角占一半。
而深圳的人口密度、地均GDP更是从来遥遥领先于其它城市，年，深圳的人口密度是上海的2.2倍，地均GDP是上海的2.3倍！东莞单一城市的地均GDP在年继续位列中国前三。而深圳加上东莞，两个城市的人口密度、地均GDP，依然都是全国第一。
以上这些事实可以说：珠三角是中国过去10年来人口流入最多的城市群，而且是中国人口、产业集聚程度最高的城市群。这是为何珠三角核心城市房价10年来涨幅迅猛的核心解释，同样的土地上，它生活了更多人，创造了更多的财富，这些最终都会反馈到周边的不动产上。
04珠三角人口最多也最年轻依目前势头到年，珠三角人口保守估计也要达到万人，很多业界人士估测珠三角实际居住人口将达1个亿）。
截至目前，珠三角还是中国人口老龄化程度最浅的城市群。在中国主要的城市群中，广东65岁以上老人占比为8.58%，刚刚迈过7%的老龄化门槛，但未到深度老龄化水平（超过14%），是中国所有城市群中老龄化程度最浅的。这意味着珠三角在未来依然可以比其它城市群更有机会享有剩余的人口红利窗口，城市的负担更轻，经济发展的动能也有机会更强。
按这样的走势，未来10年，中国买房最好的地方，一定是珠三角。
以10年为周期，珠三角大部分城市的房地产也都值得买入并持有。不同的城市涨的或快或慢，但是这个人口流入预期，让房地产的稳定性变得可以预期。
05珠三角买哪里靠谱？
经常有人会对比这俩城市到底哪个强，也有人会说广州落伍。虽说，深圳肯定是比广州劲头猛，但不要看均价，看核心区域，珠江新城的价格是和深圳湾看齐的，所以广深俩都可以买。
但是话又说回来，“谁人不知广深好？只看买不买得了”。广深一定是最优先值得买的城市，涨幅最猛、但价钱也最贵、限购也最严苛，很多外地人根本没法参与，需要考虑其他资金安置地，这是在珠三角广深以外怎么选的问题。
比如东莞、佛山、珠海，它们都是能够“独立造血”的城市，在与广深的互动中，他们都已经逐渐形成了自身独有的产业优势，并且在未来的10年，将和广深中心城市实现真正的“一体化”。从过去10年房价历史看，东莞平均涨了2倍多，珠海、佛山平均都涨了1倍多，基本上没有发生过显著调整，非常稳定。
未来十年，珠三角或许会出现的另一个人口现象：随着珠三角中心城市（广深）人口逼近极限、房价愈发昂贵、公共服务不堪重负等因素，未来十年，珠三角中心城市将会逐步采取控制人口、大力发展都市圈之措施，最终，珠三角人口流入将会表现为：房价较低、非核心城市的人口更加快速的增长，这也遵循国际大都市圈的普遍规律。
所以，随着深珠通道和深中通道的开通，珠海、中山未来都是“居住城市”，它们未来发生的大故事，一定是努力承接深圳的外溢产业和人口，进而重构自身的产业结构。因此是最适合的是刚需白领往返通勤的。
（在建中的深中通道）
年至今，燕郊房价从3万/平米跌到1.8万/平，大厂从3.5万/平米跌到1.3万/平米，香河从元/平米下跌至元/平米。原因皆在于，北三县的概念炒作更炽，而产业、人口更弱，房屋供应又是天量，公共配套无法都市圈一体化。但是珠海、中山，表现在价格上，除了部分区域外，整体上还是能够表现出稳定性的。没有长三角涨得好，但从未出现过北三县的腰斩。
过往10年的房地产市场已经和人口、经济的发展现实互为印证，即：珠三角核心城市的房地产市场拥有很好的增长动力，而非核心城市的房地产市场整体稳定性也明显增强。
未来十年，珠三角依然拥有较为强大的人口吸附能力，围绕着珠江入海口的城市，长周期看不会差到哪里去。从买房的角度，未来十年，珠三角依然是你可以放心把钱存下来的最好的地方。
珠海素有“百岛之城”美誉，连续四年蝉联“全国十大宜居城市”榜首。年珠海GDP增速高达约6.8%，超越深圳，与广州持平。年人口增速高达约7%，全省第一。经济、人才不断涌向珠海，成为全国置业焦点！
国家发展看粤港澳大湾区，投资大湾区看珠海，珠海发展看西部中心城，西部中心城当选湖心新城
（1）大湾区简介以及在世界四大湾区中的优势地位
1.粤港澳大湾区是国家级战略
经过多年的发展，我国已成为世界第二大经济体，由于粤港澳大湾区是我国三大湾区里（粤港澳湾区、环渤海湾区、杭州湾区）综合条件最好的，因此在国家战略的层面，将会把粤港澳大湾区建设成为世界一流的湾区，全面参与国际竞争。
（粤港澳大湾区与国内重点湾区相关指标对比）
这是粤港澳大湾区成立的背景，那么粤港澳大湾区作为中国的南大门，拥有全球深水良港四个，分别是广州港、深圳港、香港港、珠海港，作为“一带一路”的重要支点。将迎来巨大的发展机遇。便利的海运、更有利于参与国际贸易、科技、金融等创新型国际竞争。
（四大深水良港）
（二）珠海在湾区中的优势和利好
1.定位比肩广州深圳，打造珠西核心城市和创新高地
粤港澳大湾区，一共分三个梯队，而珠海的站位已经到了与广州、深圳同等的第二梯队。
（据中央电视台报道）
得益于地缘优势，珠海分享大湾区最高级别的政策红利。珠海被列入香港—深圳、广州—佛山、澳门—珠海三大极点之一，依托横琴自贸区及港珠澳大桥，创新开放发展，推动粤港澳大湾区深度合作。
（粤港澳大湾区的三大极点：珠海-澳门、香港-深圳、广州-佛山）
2.珠海人口流入第一、GDP增速第三，持续向好
得益于珠海市宽松的人才政策及落户政策，
珠海近五年人口快速增长，年常住人口.37万，增长13.26万人；增速位列广东省第一位；珠海市年GDP总量.89亿元，同比增长6.8%，人均GDP达18.17万元，位列广东省第二位。
（珠海年11月底出台人才引进及落户条件）
（1年珠海购房政策）
（年广东省人口增速，珠海达7%，位居第一）
3.珠海是湾区价值高地，价格洼地
珠海与广深同级，房价仅为深圳的36%，香港房价的12%，上升势头迅猛，年全市均价为元/㎡，至年全市均价为元/㎡，5年间涨幅达到70%，在大湾区9市中上涨速度最快，随着粤港澳大湾区规划的公布，未来的珠海房价必将迎来又一波上涨的势头。
4.宜居珠海，超越北上广，连续两年被评为中国城市发展第一
珠海作为珠江西岸核心滨海城市，通过港珠澳大桥，成为唯一与港澳路桥相连的湾区城市。而建设中的港珠澳大桥延长线洪鹤大桥、香海大桥、金海大桥，规划中的深珠通道等联通东西两岸的交通基建配套，更加夯实了珠海的未来发展前景及其在大湾区的地位。
同时，珠海连续多年被列入全国十大宜居城市之一，今年更是荣登榜首，排名第一！珠海海岛和海洋资源十分丰富，年全国空气质量最新排名中，珠海排名第七，环境、空气质量十分优越，是珠三角地区中海洋面积最大、海岸线最长、岛屿最多的城市。珠海素来都有“花园城市”的美称。
另外在政策上，珠海也被定位为国际创新资源进入内地的“中转站”以及大湾区的桥头堡，是粤港澳大湾区的经济结算中心，珠海的发展前景由此可见。
再者，中央政府宣布再度推出一系列惠及港澳的政策措施，其中就包含了便利港澳居民在粤港澳大湾区内地城市购房、保障在粤工作的港澳居民子女与内地居民子女同等享受教育等举措。
现在置业湾区珠海，就是把握时代发展的红利。
也正是因为珠海独特的地理位置、重要的经济地位以及宜居的环境，吸引了非常多的人在珠海就业、置业，现在珠海正处在一个快速发展的阶段，未来大量人口涌进，对住宅的需求将会越来越大，珠海的中心也将逐步向西转移，接下来我将给您介绍的目前咱们所处的西部中心城，必将成为未来珠海的新中心。
（三）西部中心城A片区
关键词：城市向西/省级宜居示范区/共享千亿生活配套，CLD已具雏形
西部中心城A片区：A片区持续开发，发展潜力巨大，价值腾飞在即
珠海由三大行政区（香洲区、金湾区、斗门区）和一个国家自贸区（横琴新区）组成。近几年珠海城市发展迅速，香洲区人口渐趋饱和、土地资源消耗殆尽，香洲主城区的土地资源用一块少一块，而人口增速不断挑战着城市空间。因此从年开始，珠海就开始推行西进战略，旨在到年打造成.9平方公里，人口规模超-万的西部中心城区。政府将区域定位为珠海城市副中心，粤港澳深化合作拓展区、滨江田园生态宜居宜业示范新城。
随着《广东珠海西部生态新区发展总体规划（-年）》正式印发实施。作为广东省唯一一个以“生态”命名的新区和省级战略平台，西部生态新区涵盖珠海西部地区，A片区成为珠海西部中心城区的重要组成部分，并由广东省人民政府批复为省级新城，在交通、医疗、教育、商业和生态环境上，皆按高标准建设，剑指“省级生态宜居示范区”。
西部中心城区A\B\C片区是西部中心城优先发展的首发区域，众所周知片区要发展首先要有人，而人选择居住区域首先判断这里是否宜居。政府为什么定义这是A片区呢，因为这里是离市区最近，也是最具有发展优势的区域。
（A片区控规图）
A片区是政府于年5月份提出投资额亿元打造成无任何工业布局，纯住宅、商业等宜居生活配套为主的中高端综合城市功能片区。而目前A片区最先开发也最具有潜力的便是湖心路。目前C片区（航空新城）已无可开发土地，价值到顶，而A片区仅开发1/3，潜力巨大。
（A片区与C片区可开发用地对比）
A片区起步晚，规划高，而且是多次被提及的重点规划，价值及价格即将上涨。
A片区规划属于省级宜居示范区，定义为珠海未来的CLD，也就是中央生活区，而航空新城价值已提前兑现，价格上涨空间有限。而片区飞速发展、配套持续落地，价格预期持续上涨。
一座新城的崛起势必会引起疯狂的土拍，而从近两年的土拍情况不难发现我们A片区的价值所在。
◆从企业集群发现板块价值：A片区板块是目前所有大型开发商聚集程度最高的区域，建发、金茂、中铁建、复星、招商等大型品牌开发商不约而同聚集如此，正是表明了房企对这个板块的
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