4月25日，“兵家必争之地”——杭州贡献了年度重磅土拍。
60宗地块，近四成溢价封顶，属实是去年三季度以来全国土拍的最好战绩。
一天时间，亿入账。
不仅刷新了建城多年来，杭州单日财政收入的新高；
还用一手大写的“城会玩”，保住了包邮区土拍最后的遮羞布。
在本地自媒体同题作文里，看到的也是一派“接着奏乐接着舞”的盛世景象；
10宗地块9宗流拍的“至暗时刻”过去也就半年多，杭州土地市场竟奇迹般得勃起了。
这大概是今年以来，全国楼市最为魔幻现实的一幕。
分化的60宗地块与进击的本土房企
就在一个来月前，杭州首轮土拍一口气挂出60宗地块。
“一场土拍一场寒”的严峻现实下，不知多少人憋着看杭州的笑话。
可端水大师就是端水大师：
不仅知道开发商手头紧，还知道越往后手头越紧。
趁你们现在兜儿里还有俩子儿，拿来吧你！
反正土地出让金也是吃顺嘴了，一顿不吃饿得慌，加班修改土拍方案，两横一竖就是干！
整场土拍，咱们梳理下重点——
-59宗顺利成交、23宗溢价封顶，占比近40%；
-1宗地块流拍，25宗地块零溢价；
-本土民营房企势头超猛，一改兄弟城市国字辈兜底局面；
-未能从根本上改变市场分化的大势所趋；
土拍当日，中饭时间还没到，本地自媒体就开始扎堆儿报喜了：
“近半数地块封顶成交”、“本地民企交易活跃”、“杭州楼市不负众望”、“中国土拍第一城”…
古有汉元帝庙堂上弹冠相庆，今有大杭州土拍日恭喜发财。
可不少明眼人盯着封顶地块瞅了半天，越看越觉得别有洞天。
喏！就是这张表：
溢价触顶地块总结下来：
-上城区钱江新城2.0（近高价粉盘栖江揽月与钱塘云庄，享受钱江新城与江河汇外溢，可作标杆项目）、艮北新城（新房限价提高元/㎡）；
-拱墅区运河新城（毗邻粉盘潮和阅江台轩、超级红盘和语光年）；
-西湖区三墩（红盘扎堆，开一个火一个，限价提高元+/㎡）；
-萧山区奥体（超级红盘扎堆）、未来总部基地（产业概念十足）、宁围（奥体外溢，新房限价提高元/㎡）；
-余杭区勾庄（红盘扎堆，开一个火一个，此次限价提高元/㎡）、未来科技城（有产业、倒挂猛、红盘多，近期有红盘拼到顶格社保）；
-临平区东湖新城（新房限价提高元/㎡）；
-钱塘区下沙开发区（新房限价提高元/㎡）；
好样的！合着不是红盘频繁出没的就是限价显著提高的。
前不久，奥体顶流红盘SKP开出，直接把社保干到顶格。
投桃报李，奥体博览中心地块，直接引来30家房企报名，竞拍前已经走了3轮叫价。
连带着一旁的未来总部社区地块，竞拍前叫价也走了5轮。
除此之外，“红盘批发部”三墩涉宅地块引来了19家房企扎堆报名；
“潜力股”——勾庄、良渚、闲林地块的报名房企也都超过了10家。
一看见限价嗷嗷往上涨，在这一刻，“万年坑”的江湖绰号再也没人提了。
管它呢！利润高、倒挂足、回本快，夫复何求？
比23宗地块溢价封顶更让人眼前一亮的事，是本土民营房企的进击：
本土扛把子——滨江一口气拿下10宗地块，成为当天土拍最靓的仔。
同为本地房企的西房、华元等也都十分积极。
这与宁波、福州此前的国央企兜底，南京“没兜底，就流拍”的画风大不相同。
然而大伙儿似乎都忘了：
杭州集中土拍以来的首宗流拍涉宅地块也悄然诞生了。
临平区乔司翁梅宅地，限价元/㎡，不是卖不掉，只是资金流速太慢。
债务压顶之年，开发商实在没余粮了，远水解近渴的买卖，没人乐意干。
除此之外，萧山、余杭、钱塘、临平四个近郊区的外围板块，以及两个远郊区富阳、临安还出现了大面积底价成交。
在杭州产业发展遭遇瓶颈的当下，产业接纳度和城市有效容积双双缩表——
外围板块无论卖得多便宜，似乎都改不掉犹如鸡肋的命运。
说实在的，没流拍已经算给足面子了。
偿债之年，房企到底爱拿什么地？
土地出让金收入连续多年名列前茅；
本次土拍表现为全国楼市提振了信心。
单是这两点，就足以让杭州首轮土拍成为上半年当之无愧的大事件。
这笔多亿的大买卖，不经意间暴露了当前阶段房企拿地的两条底层逻辑——
1）城市确定性强：产业有活力，腹地有购买力支撑、有源源不断的新鲜血液导入。
以杭州为例，从大厂平台经济到线上支付，从O2O到直播电商，几乎没放过近十年来的每一个风口。
这样的产业结构，对年轻人的吸引力可想而知。
在高附加值产业链上谋生的“新杭州人”源源不断地涌入，使得本地刚需市场——
上行时闪电清盘，遇冷时免于塌方。
此外，浙江省发达的县域经济，对杭州楼市同样能够形成有力支撑。
在我国沿海经济强省中，只有浙江把省会一城独大演绎到淋漓尽致。
这样一来，便打通了浙中南甚至浙东庞大的民间资本，源源不断流向省会的渠道。
用最朴素的逻辑思考一下：
3-4W均价的地级市与3-4W均价的本省强二线省会，你会怎么选？
相比之下，南京、宁波、福州、长沙等地，明显都不具备这个优势。
2）板块确定性高：倒挂足、利润高、去化快。
任何时候，这样的地块都能让房企兴奋得原地飞起，饥荒年尤为如此。
年是国内房企的偿债大年，多亿的到期账单让许多开发商如履薄冰。
但这一切偏偏赶上了经济下行压力与去化阻力陡增“双鬼拍门”。
截至一季度末，出口下滑、消费不振已成事实；
与房地产投资有关的开发增速、到位资金增速、新房去化数据以及国房景气指数个个跌妈不认。
从市场主体上看，“三道红线”与强力调控之下，提前完成了一波“国进民退”；
但代价就是众多民营房企暴雷风险猛增，烂尾楼被批量生产。
需求端呢？就业不振与高杠杆率并存。
这样一来，新房市场买卖双方互不信任，无疑放大了市场分化。
需求端没信心可以不买房，但开发商的债没法不还。
债务压顶之下，不想躺平的开发商只剩一条出路——
卖好优质地块项目，精准打赢“去化闪电战”，从而对冲债务压力。
反观那些去化周期长、利润被限价与长周期无限压缩的板块，在那些讲求现金流的房企眼里，早已不值得恋战。
倒挂时代渐近尾声，杭州楼市还能怎么玩？
在这种分化持续的年代，紧盯头部房企的拿地策略与逻辑，已是楼市投资的核心法则之一。
它们既是信息食物链顶端的存在，也是整个食物链最大的逐利者。
此时此刻，如果你手握子弹和杭州房票，恭喜！全国最好的确定性近在咫尺：
1）回归30+，珍惜仅存的倒挂行情
本轮集中土拍，共有23宗地块溢价触顶。
但地块溢价触顶与新房值不值得买，并无直接关联。
溢价触顶，表示开发商有信心能赚到你的钱，但你是不是买完砸手里，它不关心。
这一条，适用于全国所有一二线城市。
在杭州，比地价触顶更为直接的参考指标，依旧是一二手房倒挂空间。
“摇号大法”玩了四年后，红盘出没地段越来越固定——
主城区的拥江主轴、翠苑文教、申花、三墩以及近郊区的未科、勾庄和市北。
其中，除勾庄是个特例以外，绝大多数板块的限价在30元/㎡以上。
年，杭州曾明确了“单价30元/㎡以下项目对‘无房家庭’倾斜比例一般不低于50%”。
大家可以理解为——在杭州，30元/㎡已被看作存量房博弈成败的分水岭。
如果摇号心态崩了，愿意退而求其次，那最多最多可以考虑少数限价看涨的板块。
像宁围、浦沿、闲林、东湖新城都属于这个类型，此处的书写顺序刚好代表价值排序。
限价提高-元/㎡，一定程度上代表了官方的价值认可。
若板块内目前还有“老价格”房源，不妨去看看房，谈谈价吧？
2）不要错过板块中的“潜力股”
新房“二八定律”，二手房流动性被冻结。
这是杭州楼市最突出的结构性矛盾，没有之一。
二手房持续萎靡的成交量、不断增长的房龄以及日渐落后的产品力，直接把价格拽了下来。
在这种情况下，新房限价提高，无异于倒挂空间被进一步压缩。
对于购房者而言，大概率会多出更多可挑可选，货比三家的空间。
前两年，限价46元/㎡的城东新城与限价37元/㎡的萧山市北，就是这样两个板块。
彼时的中签率，并不怎么吓人——5进1、3进1、甚至2进1的新盘比比皆是。
后来，随着滨江、金茂等一批品质新盘陆续交付，倒挂空间反而比开盘时更加可观。
新一轮拆改进程正在加载，未来出现类似情况的概率很可能越来越多。
特别是均价30元/㎡以上、大型房企拿地热情高、能享受产业外溢的板块，尤其值得
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