大型房企去库存进行时二线城市项目计提

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文/张晓玲朱雷范伟　四月末“财报季”收尾，主流房地产公司的年业绩普遍亮眼。“碧万恒”依旧稳坐前三，阳光城、新城和富力的销售增速都在50%以上。然而，财报的秘密不在于此。掀开光鲜业绩的外衣，房企的财务数据依然隐藏着不少风险。其中一个就是库存。数据显示，大型房企的存货在年以及年一季度普遍出现了大幅的上升；这也是今年一季度，诸多房企打折“抢收”、万科提出“巩固基本盘”的深层原因。在财报中，多家房企计提了存货跌价准备。其中，一线城市如上海、广州的项目包含其中；二线城市如成都、西安、天津、厦门最为常见；三四线更是“重灾区”。根据财政部近期公开的财综〔〕14号文《关于下达年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，全国城镇棚户区计划改造套数相比年下降近万套，降幅达51%，这将加剧二、三、四线楼市的去化难题。销售回款是房企最主要的现金流来源，而要实现健康的现金流管理，处理存货、去库存是关键。存货持续上升年是房企近六年来最为艰难的一年，年底万科喊出了“活下去”，也有一些公司裁员降薪、出售资产以渡过危机。去化压力大爆发体现在财报中。截至年底，不少主流开发商的存货都在高位徘徊，有些房企的库存到今年一季度仍在不断攀升。碧桂园年报显示，截至年末，碧桂园的在建物业为.37亿元，持作销售的已落成物业为.38亿元，两者分别同比增长74%和59%。存货金额为88.22亿，同比上涨%。年底万科的存货金额为.0亿元，同比增长25.5%。其中，拟开发产品、在建开发产品和已完工开发产品分别占比23.8%、67.6%和8.5%。在建开发有了明显增加。去年以来一直在打折促销的恒大，开发中物业和持作出售竣工物业分别为.02亿元和.71亿元，同比增长14%和19%，基数很大，但增幅小于其他头部房企。受限价影响，产品偏高端的华润等公司也同样面临存货压力。年末，华润的可供销售物业总额为.01亿元，同比增长36.2%。其他存货为10.94亿元，同比增长14.7%。另外一家表现激进的房企新城控股，在4月2日收到交易所的问询。年底，新城的存货金额为.73亿，同比增长90.59%。新城在财报中表示，存货的大幅上升，主要是由土地储备和项目大幅上升所带来的。截至目前，不少房企已经披露今年一季度财报，财报显示他们的库存也在上升。今年一季度，绿地存货金额为.33亿元，比年底增长了77.36亿。4月29日，万科公布一季度财报显示，期末存货金额为.78亿元，比年底的.02亿元增长了3.8%。“清盘”进行时在经过了-年上半年的长时间超级“牛市”后，房地产市场进入了调整期。而这个调整，显然远未结束。虽然今年3月迎来了“小阳春”，但房企大多没有像从前那样“捂盘惜售”。据21世纪经济报道记者调查，当前主流开发商都在加紧去库存。各家公司纷纷制定了去库存目标，将库存进行具体分类，比如长期库存、低效库存、滞重资产等。列在财报中的计提存货跌价准备的项目，首当其冲成为最大的去库存目标。21世纪经济报道记者以万科、保利、绿城、阳光城、泰禾、蓝光发展和招商蛇口为统计样本，计算这些房企在一线、二线和三四线城市的计提存货跌价准备金额分别为21.95亿元、45.63亿元和4.98亿元。四个一线城市中，被统计在内的房企在广州的计提存货跌价准备金额为10.9亿元，为所有城市中最高，在北京、上海的计提金额分别为0.57亿元、6.58亿元，在深圳暂无计提。二线城市方面，所统计房企在南京、厦门、合肥、佛山、珠海、大连等17个城市有计提存货跌价准备。其中厦门计提金额最高，为8.亿元，包括泰禾万元、阳光城1.57亿元，以及保利5.69亿元。在过去两年房价上涨最快、市场火爆的二线城市厦门、西安、成都，是计提最多最频繁的。此外，-年棚改货币化安置比例高的城市如西安，更加不被房企乐观对待。三四线城市中，所统计房企在宁德、莆田、大庆等城市中的计提准备金额较低，大多不过亿。两个逾亿元的项目均在万科名下，分别是1.8亿元的南充金润华府和1.3亿元的镇江蓝山花园。此外，华夏幸福年度计提存货跌价准备10.12亿元，其中，对开发成本计提存货跌价准备9.87亿元，对完工开发产品计提存货跌价准备.61万元。计提项目主要位于廊坊市、香河县、嘉善县等区域，显示环京津楼市增长乏力。“因可变现净值低于存货成本，需计提相应存货跌价准备”，是房企计提的理由。其中高价地是主要因素。“从这些数据也可以窥见区域市场的分化，以及同一城市产品、项目之间的分化。”易居智库中心研究总监严跃进分析，房企计提存货跌价，一方面是由于拿地地价过高，另一方面也反映了当地市场的低迷，企业没有信心短期去化。值得

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